보증금 반환 지연 이자 청구, 연 5% 혹은 12% 중 어느 것이 맞나요?

 

이삿날만 손꼽아 기다렸는데, 막상 당일에 집주인이 "다음 세입자가 안 들어와서 돈을 못 주겠다"며 배짱을 부리면 하늘이 무너지는 기분이 듭니다. 보증금은 내 전 재산이나 다름없고, 당장 이사 갈 집 잔금도 치러야 하는데 말이죠.

 

이럴 때 단순히 기다려주는 것만이 능사는 아닙니다. 법은 제때 돈을 돌려받지 못한 세입자를 위해 '지연이자'라는 강력한 무기를 마련해두고 있거든요. 그런데 인터넷을 찾아보면 누구는 5%라 하고 누구는 12%라고 해서 혼란스러우셨을 겁니다. 내 피 같은 돈에 이자가 얼마나 붙을 수 있는지, 상황별로 계산법을 짚어드릴게요.

 

 

1. 민사 법정이율 연 5% 적용 시점과 조건

집주인에게 보증금을 달라고 말로만 하는 단계라면, 보통은 이 수치를 기준으로 삼게 됩니다.

민법 제379조에 규정된 일반적인 금전 채무의 법정이율은 연 5%입니다. 계약이 종료되고 집을 비워주었는데도 보증금을 받지 못했다면, 그 다음 날부터 이 5%의 시계가 돌아가기 시작하죠. 단, 주의할 점이 있습니다. 내가 집을 비워주는 '명도' 의무를 다했다는 사실을 입증해야 합니다. 짐을 다 뺐거나 도어락 비밀번호를 알려주는 등 집을 온전히 인도했다는 증거를 남겨야 비로소 집주인이 '이행지체' 상태가 되어 이자가 붙습니다.

 

2. 소송촉진법에 따른 연 12% 지연손해금 청구

단순한 압박을 넘어 법정 싸움까지 가게 된다면, 이율은 두 배 이상으로 껑충 뜁니다.

 

본격적으로 법원에 소장을 접수하고, 그 소장이 집주인에게 전달된 다음 날부터는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 고율 이자가 적용됩니다. 이는 소송을 지연시키는 피고에게 가하는 일종의 페널티 성격이죠. 2026년 현재 고금리 시대에 연 12%는 집주인 입장에서 상당한 압박이 됩니다. 만약 보증금이 3억 원이라면 한 달 이자만 300만 원에 달하니, 소송 소식만으로도 집주인이 부랴부랴 돈을 마련해 오는 마법 같은 일이 벌어지기도 합니다.

 

 

3. 임차권등기명령 및 보증금 반환 소송 절차상 이자 계산

돈을 못 받은 채로 이사를 가야 하는 상황이라면 이 절차를 빼놓고 이자를 논할 수 없습니다.

 

가장 먼저 해야 할 일은 '임차권등기명령' 신청입니다. 등기가 완료된 후에 이사를 가야 대항력과 우선변제권이 유지되면서 이자 청구의 근거가 확실해지거든요. 이후 보증금 반환 소송을 진행하면 [소송 전 연 5%] 구간과 [소송 소장 부본 송달 후 연 12%] 구간으로 나누어 이자를 계산하게 됩니다. 여기에 소송 비용(변호사비, 인지대 등)까지 집주인에게 청구할 수 있으니, 세입자 입장에서는 법적 절차를 밟는 것이 결코 손해 보는 장사가 아닙니다.

 

전세보증금 돌려받지 못한 경우 ‘지연이자’는 무조건 받을 수  있을까? - 로컬투데이

 

보증금 지연이자 더 많이 받는 방법은?

• 내용증명 발송: "언제까지 입금하지 않으면 지연이자와 소송 비용을 청구하겠다"는 내용을 담아 보내세요. 나중에 법정에서 이자 발생 시점을 증명하는 가장 확실한 도구가 됩니다.
• 명도 완료 증거: 짐을 다 뺀 텅 빈 집 사진을 찍어두고, 집주인에게 문자나 카톡으로 "열쇠(비밀번호) 넘겼으니 보증금 돌려달라"는 메시지를 반드시 남기세요.
• 대출 이자 추가 청구: 보증금을 못 받아 새로 받은 대출의 이자가 법정 이율보다 높다면, 집주인이 그 사정을 미리 알았을 경우 '특별손해'로 청구해 볼 여지도 있습니다.

 

결론

보증금 반환이 늦어질 때 소송 전에는 연 5%, 소송이 시작된 후에는 연 12%의 이자를 받을 수 있습니다.

 

집주인의 사정을 봐주다가 내 신용이 망가지고 이사 계획이 꼬이는 것을 방치하지 마세요. 법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않습니다. 오늘 알려드린 수치를 기억해 두셨다가, 당당하게 여러분의 정당한 몫을 요구하시길 바랍니다.