내 집이 재개발 구역에 포함되어 현금청산 대상자가 되셨나요? 평생의 보금자리를 떠나야 하는 막막함도 잠시, 터무니없이 낮은 보상금 통보에 억울하고 답답한 마음이 드실 겁니다. "이 돈을 받고 어디로 가란 말인가"라는 생각에 밤잠 설치고 계실 여러분을 위해, 재개발 현금청산 시 정당한 보상을 받기 위한 내용을 정리해드립니다.

나는 왜 현금청산 대상자가 되었을까?

재개발 사업이 진행되면 조합은 토지 등 소유자에게 아파트 분양을 신청할 기회를 줍니다. 하지만 다음과 같은 경우 분양권을 받는 대신 현금으로 보상을 받는 현금청산 대상자가 됩니다.

• 분양 신청을 하지 않은 경우: 정해진 기간 내에 분양 신청을 하지 않으면 자동으로 현금청산 대상이 됩니다.
• 분양 신청을 철회한 경우: 신청 기간이 끝나기 전에 개인적인 사정으로 분양 신청을 철회할 수도 있습니다.
• 분양 대상에서 제외된 경우: 법적 요건 미비나 기타 사유로 인해 관리처분계획상 분양 대상에서 제외될 수 있습니다.
• 투기과열지구 내 재당첨 제한: 투기과열지구에서는 재당첨이 금지되어 분양 신청 자체가 불가능할 수 있습니다.

현금청산 어떤 절차로 진행되나요?

현금청산 절차는 '도시 및 주거환경정비법'(이하 도시정비법)에 따라 정해진 순서대로 진행됩니다. 각 단계의 특징을 알아두면 앞으로 어떻게 대응해야 할지 계획을 세울 수 있습니다.

1. 협의 (Negotiation): 사업시행자(조합)는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 현금청산자와 보상 협의를 시작해야 합니다. 이때 조합이 제시하는 감정평가액이 보상금의 기준이 됩니다. 하지만 이 금액은 시세보다 현저히 낮은 경우가 많아 대부분의 소유자가 실망하게 됩니다.
2. 수용재결 (Expropriation Ruling): 만약 90일간의 협의가 원만하게 이루어지지 않으면, 사업시행자는 그 기간이 만료된 다음 날부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 강제로 소유권을 취득하기 위한 '수용재결'을 신청해야 합니다. 토지수용위원회는 양측의 의견과 자료를 검토하여 다시 한번 보상금을 결정합니다.
3. 매도청구소송 (Demand for Sale Lawsuit): 재건축 사업의 경우에는 '수용재결' 대신 '매도청구소송'이라는 민사소송을 통해 소유권 이전 절차를 밟게 됩니다.

정당한 보상금을 받기 위한 대응 전략

조합이 처음 제시하는 보상금에 실망해 섣불리 합의서에 도장을 찍어서는 안 됩니다. 내 재산의 가치를 제대로 인정받기 위한 적극적인 대응이 필요합니다.

1. 감정평가서 꼼꼼히 분석하기

조합이 제시한 보상금의 근거가 되는 감정평가서를 면밀히 검토해야 합니다. 아래와 같은 사항들을 중점적으로 확인하고, 부당한 부분이 있다면 이의를 제기해야 합니다.

• 평가 기준 시점이 너무 이른 경우: 부동산 가격이 계속 오르는 시기에 너무 과거를 기준으로 평가했다면 불리할 수밖에 없습니다.
• 주변 시세 및 개발 호재 미반영: 인근 아파트 단지의 실거래가나 주변 지역의 개발 계획 등이 제대로 반영되었는지 확인해야 합니다.
• 부당하게 낮게 평가된 항목: 같은 단지 내 다른 세대와 비교했을 때 내 부동산이 특별한 이유 없이 낮게 평가되었는지 등을 따져봐야 합니다.

2. 전문가의 도움을 받아 적극적으로 이의 제기하기

만약 감정평가에 문제가 있다고 판단되면, '이의신청' 절차를 통해 재평가를 요구할 수 있습니다. 이 과정은 법리적 검토와 시세 입증 등 전문적인 대응이 필요하므로 혼자서 진행하기보다는 변호사와 같은 전문가의 도움을 받는 것이 유리합니다. 변호사는 감정평가의 오류를 지적하고, 재감정 절차를 통해 실제 시세에 가까운 보상금을 받아낼 수 있도록 돕습니다.

3. 협의 결렬 시 수용재결 및 소송 준비

협의 단계에서 만족할 만한 결과를 얻지 못했다면 수용재결 또는 소송 단계에 철저히 대비해야 합니다. 이 단계에서는 새로운 감정평가를 통해 보상금이 증액될 가능성이 있습니다. 객관적인 시세 자료와 법리적 주장을 통해 내 권리를 당당하게 주장해야 합니다.

"아는 만큼 더 받습니다"

재개발 현금청산은 단순히 집을 팔고 떠나는 과정이 아닙니다. 내 재산권을 지키기 위한 중요한 법적 절차입니다. 복잡하고 어렵게 느껴지더라도 포기하지 마세요. 절차를 제대로 이해하고 전문가의 도움을 받아 적극적으로 대응한다면, 시세에 맞는 정당한 보상금을 받을 수 있습니다. 현금청산 통보를 받았다면, 지체하지 말고 바로 전문가와 상담하여 최선의 전략을 세우시길 바랍니다.